top of page

Het nieuw Vlaams pachtdecreet

De nieuwe Vlaamse pachtwet

Er is een nieuwe “Vlaamse Pachtwet“ tot stand gekomen met een decreet van 04.10.2023.

Dit decreet is in werking getreden op 01.11.2023 (publicatie 28.11.2023) en is van toepassing op zowel de bestaande als de nieuwe pachtovereenkomsten in het Vlaams Gewest.  Dit decreet  brengt een aantal wijzigingen aan de pachtwet van 1969.

 

De “Waalse Pachtwet“ was reeds eerder tot stand gekomen  met een decreet van 02.05.2019 en is van toepassing op pachtovereenkomsten in het Waalse Gewest.


Welke zijn de voornaamste wijzigingen - nieuwigheden?

A. Naar een schriftelijk pachtcontract

Veel pachtcontracten zijn mondeling aangegaan, wat dikwijls aanleiding geeft tot moeilijkheden,  onduidelijkheden en rechtsonzekerheid.

Reeds in de wet van 1969 was een schriftelijke pachtovereenkomst voorzien, maar de wet voorzag geen sancties.

Met het nieuwe decreet  wordt een schriftelijk pachtovereenkomst de norm, zowel voor de nieuwe als de bestaande  pachtovereenkomsten. De schriftelijke pachtovereenkomst dient een aantal basis-gegevens te omvatten.  Er zal tevens een intredende plaatsbeschrijving moeten opgesteld worden.

De afwezigheid van een geschrift zal geen gevolgen hebben voor de rechtsgeldigheid van de (bestaande) mondelinge pachtovereenkomst.

Zowel de verpachter als de pachter kunnen vragen dat er een schriftelijke pachtovereenkomst tot stand komt, indien nodig kunnen ze zich hiervoor zelfs tot een rechter wenden.

In geval van niet medewerking, hetzij door de verpachter, hetzij door de pachter, heeft de rechter een sanctiemogelijkheid.

Wanneer er een discussie zou ontstaan over de inhoud (de modaliteiten, de voorwaarden van de pacht, enz. ) van de op schrift te stellen pachtovereenkomst, geldt deze sanctiemogelijkheid niet.

De partijen zullen dan moeten terugvallen op de bestaande bewijsregeling.


B. Erfpachtcontracten

Om de uitholling van de pachtwetgeving tegen te gaan, zullen erfpachtcontracten met een kortere duur dan 27 jaar nu tevens  onder de pachtwetgeving vallen.  Dit is een uitbreiding van het toepassingsgebied van de pachtwet.

Erfpachtovereenkomsten afgesloten voor het decreet van 04.10.2023 blijven vallen onder de erfpacht en vallen niet onder het nieuwe Vlaams Pachtdecreet.



Twee nieuwe uitzonderingen op het Vlaams pachtdecreet

Vallen niet onder het Vlaams pachtdecreet en hierop zal de pachtwetgeving bijgevolg niet van toepassing zijn:


A. Het landurig cultuurcontract

Dit is een nieuwe vorm van cultuurcontract die langer duurt dan één enkel seizoen.

Er kunnen zo cultuurcontracten gesloten worden voor meerjarige teelten (tot 3 jaar).  

De voorwaarde is dat het gaat om een teelt die voorkomt op de lijst opgesteld door de Vlaamse Regering.

De exploitant moet een landbouwer zijn.

Een eigenaar van grond die geen landbouwer is, zal geen langdurig cultuurcontract kunnen gebruiken teneinde zo de pachtwetgeving te omzeilen.


B. Natuurcontract

Voor gronden waarop men aan natuurbehoud of natuurontwikkeling wil doen of gronden die worden beheerd in het kader van een goedgekeurd natuurbeheerplan, kan men een dergelijke overeenkomst opstellen. Deze overeenkomst valt niet onder de pachtwetgeving.  Dergelijke overeenkomst kan enkel afgesloten worden voor gronden die liggen in groene bestemmingen  en die worden beheerd onder natuurbeheerplan type 3 of 4.

De eigenaar kan aldus een grond ter beschikking stellen aan een landbouwer, zelfs tegen een vergoeding, zonder onder de pachtwetgeving te vallen. 

In de op te stellen overeenkomst kan een soepele opzegregeling worden opgenomen. In de overeenkomst zullen bepaalde beperkingen opgelegd worden in verband met instandhouding of ontwikkeling van aanwezige natuur – en landschapswaarden.



Helemaal nieuw in het pachtdecreet

A. De eenmalige pachtovereenkomst voor negen jaar

Eigenaars kunnen verpachte gronden wel verkopen, maar deze zijn niet pachtvrij.

De landbouwer, pachter van de grond, blijft de gronden verder bewerken en heeft zelfs een voorkooprecht.

Dit heeft een belangrijke invloed op de prijs en de verkoopbaarheid van de verpachte gronden.

 

Kleine grondeigenaars (met maximaal 1,5 hectare cultuurgronden) kunnen nu, krachtens dit nieuwe decreet (in werking getreden op 01.11.2023) éénmalig hun grond te verpachten  voor een duur van negen jaar of meer.

Dit gaat meestal om achterliggende tuinen of gronden uit een nalatenschap of aankoop en waarvan de eigenaars niet erg genegen zijn om ze te verpachten. 

Er moet een schriftelijke overeenkomst opgesteld worden met een duurtijd van minstens 9 jaar. 

Na die periode stopt de pacht en kan de eigenaar vrij over zijn eigendom beschikken.  

Als de eigenaar daarna opnieuw verpacht, gelden de gewone regels van de pachtwet.


B. Nieuwe opzegmogelijkheid voor de eigenaar na 18 jaar bij vervreemding

De mogelijkheid voor de eigenaar – verpachter om de grond na 18 jaar pachtvrij van de hand te doen, werd ingeschreven in het nieuwe decreet.  

Dit recht moet echter wel uitdrukkelijk voorzien zijn in het schriftelijk pachtcontract, anders kan de eigenaar het niet inroepen. 

Deze optie zal dus enkel mogelijk zijn voor nieuwe schriftelijke pachtcontracten,  gesloten na 01.11.2023, waarin dit uitdrukkelijk is voorzien.

Als de eigenaar  geen gebruik maakt van deze mogelijkheid, stelt zich na 9 jaar opnieuw de gelegenheid om zijn grond pachtvrij te verkopen.

Als de verpachter opzegt om te vervreemden, heeft hij één jaar de tijd om dit effectief te doen.

Laat de verpachter die termijn verlopen, dan kan de pachter vragen de pacht te laten verder gaan.

 

In het Waals gewest heeft men voor aan andere mogelijkheid gekozen.

Ook daar werd de minimum pachtduur behouden, maar na drie verlengingen eindigt de pacht van rechtswege.

Dit betekent dat de klassieke pacht een maximumduur heeft van 36 jaar. Na 36 jaar hoeft de verpachter geen opzegging te geven om het goed opnieuw in handen te krijgen.

 

Meestal is een periode van 36 jaar ruim genoeg om de loopbaan van een landbouwer te overspannen. 

Bovendien heeft men de bevoorrechte pachtoverdracht in de Waalse pachtwet verder laten bestaan, zodanig dat de professionele opvolging tussen landbouwers verzekerd is.


C. Twee nieuwe opzeggingsmogelijkheden voor bebossing of natuurrealisatie

Vroeger kon opzegging voor bebossing of natuurrealisatie gebeuren door het openbaar bestuur (bijvoorbeeld een gemeente) of door publiekrechtelijke rechtspersonen.

Dit in het kader van opzegging  voor “doeleinden van algemeen belang“.

 

Deze mogelijkheid wordt nu tevens gegeven aan particuliere verpachters.

Er moet wel voldaan worden aan een ganse reeks voorwaarden.

De pachter - landbouwer geniet tevens bescherming.  Hiertoe werd de “ leefbaarheidstoets“ ingevoerd.  Wanneer de leefbaarheid van de bestaande landbouwonderneming van de pachter in het gedrang zou komen zal de rechter de geldigverklaring van de opzeg dienen te weigeren.


D. De pachter bereikt de wettelijke pensioensleeftijd

In de pacht staat de actieve landbouwer centraal en wil men jonge landbouwers tegemoet komen.   De eigenaars hebben de mogelijkheid  om te verpachten aan jonge landbouwers wanneer de zittende pachter zonder opvolger is en zich in pensioensituatie bevindt.

Met dit decreet wordt dit nog iets makkelijker gemaakt. 

In het nieuwe pachtdecreet geldt een weerlegbaar vermoeden met betrekking  tot het ontvangen van een pensioen. 

De “ veronderstelde gepensioneerde“ pachter heeft een termijn van 60 dagen om te bewijzen dat hij nog steeds bedrijvig is en exploiteert, dat hij geen pensioen geniet of dat hij een bevoorrecht familielid heeft aangeduid als opvolger.



Aan welke punten van de pachtwetgeving werd geen fundamentele wijziging aangebracht door dit nieuw Vlaams pachtdecreet?

Er werd geen verandering aangebracht in verband met:

  • de principiële duur van het pachtcontract

  • de pachtprijs en de beperking van de pachtprijs (deze maakt nu integraal deel uit van het nieuwe pachtdecreet)

  • de regels in verband met de teelt en exploitatievrijheid.

  • de principes van het voorkooprecht van de pachter


Tot slot

Dit nieuw pachtdecreet heeft gezorgd :

  • voor een modernisering van de oude pacht ( terminologie wordt  gelijkvormig gemaakt ; modernisering van het  voorkooprecht, bij een cultuurcontract geen bemestingswerken meer enz. )

  • voor meer rechtszekerheid en transparantie, we denken maar  het feit dat een schriftelijk pachtcontract wordt gestimuleerd, verplichte plaatsbeschrijving in de toekomst , de verpachter heeft recht om te weten door  wie zijn grond gebruikt en kan navraag doen, enz.)

  • men heeft gezorgd voor meer evenwicht tussen verpachter en pachter .

  • er gaat tevens  aandacht worden geschonken aan het ecologisch belang  ( natuurcontract, nieuwe opzegmogelijkheden voor bos of natuur )


René DE VOS, advocaat.

Recente blogposts

Alles weergeven

Wijzigingen in het familiaal vermogensrecht

In België zijn drie samenlevingsvormen gekend : het huwelijk, de wettelijke en de feitelijke samenwoning. De wettelijke samenwonende partners hebben een verklaring van wettelijke samenwoning voor de

Comments


bottom of page